当中国恒大集团在2025年8月正式从港交所退市，留下2.4万亿元债务和-6442亿元净资产的烂摊子时，其旗下恒大物业却交出了一份“微增”成绩单：营业收入136.78亿元，同比增长7.2%；现金及现金等价物41.9亿元，同比暴增55.3%；净流动资产由负转正，达8.75亿元。在母公司“拖后腿”与行业调整的双重挤压下，这家曾因134亿元存款质押案陷入绝境的物业公司，正以“去恒大化”为手术刀，剥离关联交易毒瘤，重构业务逻辑。这不仅是一家企业的自救，更折射出物业行业在房地产下行周期中，如何从“开发商附庸”向“独立服务商”转型的生存智慧。
一、基本盘：99.8%第三方收入背后的“切割术”
恒大物业的2025年报，最刺眼的数据不是营收增长，而是第三方收入占比高达99.8%。这意味着，曾经依赖母公司项目的“输血模式”已基本终结。2025年，其新签约第三方面积4500万平方米，合同年饱和收入超11亿元，同比增长7.3%，新项目进场率更是高达92.1%。这种“快进场、快变现”的策略，让新增面积迅速转化为现金流，成为对抗关联方风险的“防火墙”。
但“去恒大化”的代价显而易见：非业主增值服务收入从2024年的9761.5万元锐减至2848.3万元，降幅70.8%。这部分收入曾是物业公司的“利润奶牛”，如今随着母公司房地产开发业务萎缩，不得不彻底割舍。更严峻的是，为了撇清关联风险，恒大物业主动剔除了5.1亿元关联方空置物业收入，并对中国恒大集团5.1亿元应收款“不确认收入”——明知大概率无法追回，却要在财报上“自断臂膀”，这种“刮骨疗毒”的魄力，正是其求生的关键。
二、新引擎：非住宅业务暴增248%，撕开转型缺口
在住宅物业竞争白热化的当下，恒大物业将宝押在了非住宅赛道。2025年，其非住宅项目合同年饱和收入达8.8亿元，占新签项目总收入的80%。其中，轨道交通业态收入同比暴增248.6%，福建、贵州高速公路服务区等标杆项目落地；医院、学校业态收入增长54%，宁波东方理工大学、景德镇市第二人民医院等项目成为新名片。
为何押注非住宅？一方面，政府、国企等非住宅业主支付能力强、合同稳定，能有效对冲房地产行业波动；另一方面，非住宅项目对专业化服务要求更高，毛利率普遍高于住宅物业。以医院物业为例，不仅涉及常规安保清洁，还包括医疗废物处理、手术室辅助等特殊服务，溢价空间显著。恒大物业的“1+4+N”品牌战略（以基础物业为核心，聚焦医院、学校、产业园、轨道交通四大高价值业态），本质上是通过“差异化服务”建立护城河。
三、现金流：从“负资产”到41.9亿现金，靠什么逆转？
2021年，因关联方违规挪用资金，恒大物业一度陷入“现金荒”，净流动资产为-46.63亿元。四年后，其现金及现金等价物达41.9亿元，净流动资产回升至8.75亿元。这一逆转，得益于三大举措：
严控成本：销售成本同比增长8.3%，低于营收7.2%的增幅，显示成本管控见效；
加速回款：基础物业服务收缴率提升，新签项目92.1%的进场率带来稳定现金流；
剥离无效资产：对低质低效项目进行“断舍离”，集中资源投入高价值业态。
但隐忧仍在：应收贸易账款26.51亿元中，1年以上账龄占比超40%，部分第三方客户信用风险上升。如何在“增收”的同时“收现”，仍是对管理层的考验。
四、科技赋能：从“内部工具”到“对外输出”，开辟第二增长曲线
年报中“数字化转型”被提及23次，折射出恒大物业的另一个野心：将科技从“降本工具”升级为“盈利引擎”。其构建的覆盖全场景一体化平台，已覆盖90%管理面积，通过智能巡检、能耗监控等功能，将人均管理面积提升30%。更关键的是，恒大物业成立科技服务公司，将内部系统标准化后对外赋能，首年即签约近150家外部物业企业。
这种“对内提效、对外变现”的模式，正在复制互联网企业“SaaS化”路径。对中小物业公司而言，采购标准化系统比自建更划算；对恒大物业而言，科技输出不仅能带来增量收入，更能提升行业话语权。当物业行业从“劳动密集型”向“科技密集型”转型时，谁掌握技术标准，谁就能占据价值链高端。
五、未解难题：134亿存款案悬而未决，控股权变更风险隐现
尽管业绩回暖，恒大物业仍面临“两座大山”：
一是134亿元存款质押案。虽然公司已获得部分胜诉判决，但中国恒大及相关责任方“资不抵债”，追回损失的可能性微乎其微。这笔巨款若无法追回，将成为长期挂账的“坏账”，影响利润真实性。
二是控股权变更风险。中国恒大及CEG Holdings的清盘人正在磋商出售恒大物业股份，新股东的介入可能导致经营策略突变。对依赖稳定团队推进转型的恒大物业而言，管理层动荡或许比关联方欠款更致命。
结语：物业行业的“去地产化”启示录
恒大物业的“去恒大化”，本质上是物业行业“去地产化”的缩影。当房地产从“黄金时代”进入“黑铁时代”，依附于开发商的物业公司必须独立行走。恒大物业用第三方收入99.8%、非住宅业务暴增248%的数据证明：摆脱母公司依赖，不仅是生存必需，更是发展机遇。
但转型之路仍未走完：关联方风险的余波、应收账款的压力、科技输出的市场验证，都是摆在面前的“关卡”。正如年报所言，“遗留的历史包袱又多又沉”，但能在绝境中实现现金流转正、业务结构优化，已堪称行业逆境生存的样本。对于更多挣扎中的物业公司而言，恒大物业的经历或许提供了一个答案：唯有“断臂求生”的勇气与“换道超车”的智慧，才能在行业寒冬中找到春天。
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